Wie geeft 60 EUR voor een briefje van 50?

  • Gepost op zondag 6 september 2009 om 22:01
  • door Tom Vermeiren
  • in SVBP

Bij de verdeling van een nalatenschap kan het gebeuren dat een woning voor wat betreft het vruchtgebruik aan de ene en voor wat betreft de naakte eigendom aan een andere erfgenaam toekomt. Een zekere mate van verstandhouding onder deze erfgenamen is dan wenselijk.

Soms ontbreekt het hieraan, en in de wet werd dan ook een ontsnappingsroute voorzien.

Hierover verscheen reeds eerder een bijdrage op deze op dit forum.

In theorie zeer mooi, in de praktijk stel je vast dat de door het notariaat gehanteerde berekeningswijze nogal wat vragen oproept.

De vraag rijst dan ook welke de waarde is die aan een dergelijk vruchtgebruik moet worden toegekend. De wetgever geeft hierop volgend antwoord:

“Het vruchtgebruik wordt berekend volgens de waarde op de dag van de omzetting. Bij die waardering wordt onder meer en naar gelang van de omstandigheden rekening gehouden met de waarde en de opbrengst van de goederen, de eraan verbonden schulden en lasten en de vermoedelijke levensduur van de vruchtgebruiker.”

Bij het opstellen van deze regel werd destijds in de Senaat geoordeeld dat het onbillijk zou zijn om voor alle gevallen in een zelfde omzettingsregel te voorzien.

Het cliché wil dat juristen en rekenkunde niet zo goed samengaan. Wat er ook van zij, de vaststelling is wel dat, nochtans duidelijk tegen de uitgedrukte wens van de Senaat in, de notariële praktijk zeer vlug een zelfde forfaitaire regel, namelijk de tabellen Ledoux, is gaan toepassen.

Dit leidt tot verkeerde en eerder arbitraire waardebepalingen die dienen als basis tot omzetting. Misschien is het dan toch beter eenzelfde regeling ongeacht de omstandigheden in de wet op te nemen, de verdeling zal dan nog steeds eerder arbitrair gebeuren, maar men weet dan op voorhand waaraan men toe is.

Toepassing meest gehanteerde omzettingsregels Ledoux rampzalig?

Een aantal auteurs en pratici bestwisten het gebruik van de tabellen Ledoux. Onder meer G., C. en F. Levie, die beweren dat het vruchtgebruik een element is dat losstaat van de volle eigendom en Jacques Schryvers, wiens eigen berekeningstabellen ook geregeld gebruikt en geraadpleegd worden in de praktijk.

Bij de methode Ledoux wordt slechts één precentage gehanteerd, met name de opbrengst van het vastgoed gelijk zijnde aan de rentevoet die gebruikt wordt om de jaarlijkse stromen te actualiseren.

Dit wordt door Schrijvers fel bekritiseerd:

“...Tijdens een periode waarin de reëelnetto-interest, d.i. na aftrek van voorheffing en inflatie, ongeveer 1% be-draagt en de nettohuurwaarde van een gebouw merkelijk meer kan bedragen, is de toepassing van de nieuwe tabel Ledoux, …, rampzalig voor iedereen aan wie het vruchtgebruik een reëel inkomen verschaft of een uitgave bespaart, dat hoger is dan de gebruikte kapitalisatierentevoet.”

In de mate dat hetzelfde percentage de opbrengst van kapitaal voorstelt, is de berekening Ledoux inderdaad verkeerd. Het feit dat er met éénzelfde kapitalisatievoet gerekend wordt, is m.i. echter wel correct.

Waarde vruchtgebruik groter dan de waarde van de volle eigendom ?

 

Jacques Schryvers komt op zijn beurt tot de vaststelling dat de waarde van het vruchtgebruik op een goed best hoger kan zijn dan de waarde van de volle eigendom en stelt:

 “Nog altijd op ingeving van de tabellen Ledoux beperkt het notariaat de rechten van de vruchtgebruiker door als regel te stellen dat de volle eigendom gelijk is aan de blote eigendom plus het vruchtgebruik (VE = BE + VG). De regel heeft tot logisch gevolg dat de omzettingswaarde van het vruchtgebruik niet groter mag zijn dan de waarde in volle eigendom. Deze fictie beantwoordt echter niet aan de economische realiteit,...”

“Hoe logisch de regel ook moge lijken, toch is hij, in de materie van de omzetting van het vruchtgebruik van de langstlevende partner, noch financieel, noch juridisch te rechtvaardigen ...”

De remedie die gesteld wordt, en ertoe leidt dat de waarde van het vruchtgebruik hoger kan uitkomen dan de waarde van de blote eigendom lijkt m.i. echter eveneens verkeerd. Met name wordt voorgesteld een vaste stroom van huurinkomsten te nemen, en deze inkomstenstroom te verdisconteren aan een rentevoet gelijk aan de nettorentevoet waartegen belegd kan worden.

Wanneer deze berekening vervolgens een hogere waarde toekent aan VG dan aan de waarde van de VE, wordt er onvoldoende rekening gehouden met het risico dat verbonden is aan de te verwachten inkomstenstroom van het vastgoed.

60 EUR betalen voor een briefje van vijftig?

Laten we ter verduidelijking een uitzonderlijk aanbod lanceren: wie me vandaag 60 EUR betaalt, krijgt een briefje van 50 EUR in de plaats!

Welke ‘idioot’, zal u denken betaalt vandaag contant 60 EUR voor een briefje van 50 EUR?  Wel, wanneer we het rendement maar hoog genoeg voorstellen, zal er vroeg of laat wel iemand toehappen. We zwijgen dan liefst over de risico’s.

Laten we gedurende twintig jaar een rendement vooropstellen van 10% op het briefje van vijftig euro. We vragen er nu dan wel zestig euro voor. Om snel iemand te vinden berekenen we het rendement voor de investeerder:

Risicovrije rentevoet

Rendement

2%

10%

WINST:

21,33 €

50

0

-60

1

5

2

5

3

5

18

5

19

5

20

5

Wanneer het rendement van 10% echt gegarandeerd wordt, is het dus helemaal niet idioot om zestig euro voor het briefje te betalen. Het lijkt erop dat het vruchtgebruik over twintig jaar op het briefje al merkelijk meer waard is dan de waarde van de volle eigendom vandaag.... Enkel al het rendement maakt de investering de moeite waard, we hebben daarenboven na twintig jaar nog steeds het briefje van vijftig bovenop. Het lijkt erop dat we enkel al voor de toekomstige opbrengsten op het briefje zelfs veel meer dan zestig euro kunnen vragen.

Is dit zo ? Neen, men zal pas een koper vinden aan die prijs wanneer iemand voldoende overtuigd is dat de opbrengst werkelijk gegarandeerd is. De meesten zullen al snel tot de conclusie komen dat ze verlies zullen lijden wanneer ze het rendement niet minstens een aantal jaren kunnen behalen.

Een soortgelijk mechanisme lijkt zich voor te doen wanneer de waarde van het VG hoger ingeschat wordt dan de BE voor omzetting van vruchtgebruik op een onroerend goed.

Risico mee verrekenen

Net zoals in het voorbeeld van het briefje van vijftig euro, zijn de toekomstige inkomsten voor de vruchtgebruiker onzeker. Dit risico vindt nu net zijn weerslag in het rendements-percentage van het vastgoed.

Wanneer men een som verkrijgt uit de omzetting van een vruchtgebruik, en men dit vervolgens tegen de risicovrije rentevoet zal beleggen, zal men – zoals Schryvers terecht opmerkt – wellicht een lagere inkomstenstroom genieten dan voorheen. Maar ook de risicopositie van de voormalige vruchtgebruiker is dan gewijzigd! Wil deze een gelijkaardig rendement als voorheen, zal een gelijkaardig risico moeten genomen worden. Zo helpe ons  - voorlopig nog - de onzichtbare hand van het vrije marktmechanisme, welke tegenover ieder ingeschat risico een gepaste vergoeding plaatst.

Het lijkt dan ook logisch om ook de risicofactor mee in rekening te nemen, en dus de inkomstenstroom van de vruchtgebruiker te verdisconteren tegen het rendement van de investering.

CONCLUSIE

Een berekening die afwijkt van de ‘standaardmethode’ zou wel eens lonend kunnen zijn, en zelfs beter aansluiten bij de waarde die de wetgever voor ogen had. Wie met omzetting te maken krijgt, zet zich dus best aan het rekenen.

Het opnemen van een fofaitaire berekeningswijze in de wet zelf ware veel duidelijker geweest.

 

tom.vermeiren@svbp.be

 

www.svbp-financieleplanners.be

 


 

Reacties

De reacties op dit bericht zijn afgesloten.



Beursblogs